TEXTO: Valeria Pereiras, Claudia Morán e Marta Otero.

FOTOS: Javier Quiroga (A Coruña), Susy Suárez (Santiago) e Pablo Vázquez (Vigo).

Non é un problema novo, pero o que antes era un reto habitual —atopar vivenda— converteuse agora nunha verdadeira odisea. Ocorre de maneira moi notoria en Santiago de Compostela, A Coruña e Vigo, pero tamén no resto de cidades galegas. Lugo, por exemplo, situouse na parte alta do ránking de cidades españolas onde máis subiu o alugueiro no último ano, segundo datos dun informe de Idealista.

Na capital galega, as colas de estudantes á procura de aloxamento son a parte máis visible da crise do alugueiro. As residencias públicas da universidade ofertan unhas insuficientes 910 prazas, que deixan a máis de dous mil estudantes sen ela e á procura doutras opcións. «O alugueiro é para moitas estudantes o principal gasto á hora de acceder ao ensino superior que, coa actual crise da vivenda, representa unha barreira máis, dificulta e mesmo impide continuar os estudos», sinalan dende a organización estudantil Erguer, que convocou para outubro unha folga na que denunciar a situación en Santiago e reclamar solucións.

Os alugueiros en Santiago subiron un 55% en dez anos: dunha media de 390 euros mensuais a máis de 600

«Habitación de dez metros cadrados na rúa da Rosa. Piso compartido entre cinco. 400 euros ao mes». Quen se anima a buscar un alugueiro na cidade enfróntase á escaseza de oferta, en mínimos históricos, e a unha escalada de prezos sen precedentes. Na actualidade, Santiago conta con pouco máis de 200 pisos dispoñibles para alugueiro, unha cantidade ridícula tendo en conta as 6.198 vivendas baleiras que, segundo o INE, hai na cidade. Ademais, o prezo destes alugueiros aumentou un 55% nunha década, segundo o Observatorio da Vivenda da Xunta. Se no 2014 o importe medio era de 390 euros mensuais, agora sitúase xa nos 605.

Dentro da variedade de factores que entran en xogo nesta crise, en Compostela destaca o impacto da chamada turistificación e os seus efectos perversos. Con apenas cen mil habitantes, Santiago recibiu o ano pasado case un millón de viaxeiros; 9,5 visitantes por habitante. Superou así a presión turística de Granada ou Toledo e situouse moi por riba de grandes destinos como Barcelona ou Sevilla. Este escenario, cunha demanda crecente de aloxamento a curto prazo, impulsou a proliferación das vivendas de uso turístico (VUT). A principios de 2024, segundo o INE, operaban en Santiago 619 VUT, que no rexistro da Xunta superaban as 800, unha cifra catro veces superior á oferta de alugueiro residencial.

Tal reprodución de pisos turísticos acentúa o carácter inestable e temporal da vivenda, que pasa a medirse en períodos de setembro a xuño coma se dun ano académico se tratase. Algo que xa era habitual en pisos de estudantes, esténdese agora a gran parte da oferta e obriga a facer unha peneira importante nos portais inmobiliarios se o que se busca é un lugar de residencia a medio ou longo prazo. Non acaba de funcionar sequera para aquelas profesións que tamén se rexen polo calendario escolar.

Na cidade vertical non hai onde vivir

Setembro de 2024. O inicio do curso coincide coas últimas semanas de tempada alta estival na cidade herculina. Os docentes que non dispoñen de praza fixa trasládanse ás cidades asignadas pola Consellería para preparar a volta ás aulas. Moitos non atopan vivenda nunha cidade na que o alugueiro residencial foi canibalizado polas VUT. «Non tiven máis remedio que ir para un camping», comenta un deles. Sucede na Coruña. «Xa ves. Os turistas están vivindo nas casas e os profesores, nos campings», resume a arquitecta Ruth Varela, presidenta da delegación coruñesa do Colexio de Arquitectos de Galicia.

A súa característica construción en altura valeulle á Coruña o sobrenome de cidade vertical. A Torre Hercón, a Torre Trébol ou a Torre Galicia son emblemas do skyline da urbe densa por definición do noroeste peninsular, pero a realidade é que nos últimos anos non hai onde meterse na Coruña. Os datos de Idealista debuxan unha realidade dramática: no último ano, o parque inmobiliario de arrendamento en Galicia encareceuse un 11,2%. Alugar unha vivenda de 80 metros cadrados supón un desembolso de 784 euros. Na mesma cidade localízase o distrito postal coa renda media máis alta de toda Galicia: vivir no 15004 xa sobrepasa os 900 euros ao mes. «Rompeu todo. Isto é unha bomba social», alerta a arquitecta.

No cóctel de circunstancias que provocan esta emerxencia habitacional destacan tamén outras como a falta de vivenda pública, a expulsión da cidadanía, a ausencia de medidas correctivas e a entrada no taboleiro de novos actores, como os fondos de investimento estranxeiros que adquiren vivenda con fins especulativos. «Cómpre analizar estatisticamente canta da vivenda vendida é comprada como primeira residencia ou como produto de investimento. Hai quen ten 25 pisos, pero hai comunidades de bens que teñen 2.000. Non lles importa telos baleiros durante cinco anos se despois os venden con maior rendibilidade».

As consecuencias maniféstanse por unha dobre vertente. Por unha banda, a invisible aos ollos: edificios baleiros á espera das bonanzas do mercado mentres a cidadanía resiste á asfixia en pisos de catro ou cinco. Por outra, a que se aprecia nas rúas, a pouco que se afinen os sentidos: a cidade perde veciños, expulsados cara á periferia en favor de moradores itinerantes. Arredóndase o paradoxo. Na cidade vertical non hai onde vivir. A cidade vertical non ten quen a habite.

«Estas dinámicas inmobiliarias consomen solo sen dar servizo ao cidadán para extraer plusvalías, e entorpecen o acceso da veciñanza. Estes inversores adoitan comprar para alugar cun plan de negocio moi agresivo, para recuperar o investimento en cinco anos. Non queren tirar un 5% de rendibilidade, queren ir a un 20», ilustra a arquitecta. Contra as decisións adoptadas noutras cidades do continente, que buscan acoutar estas prácticas, semella que os poderes públicos galegos renunciaron a exercer o seu rol regulador nun mercado inmobiliario que xa adquiriu escala global.

Máis alá da clase social

No debate sobre as necesidades residenciais en Galicia, no que son habituais os reducionismos para exonerar responsabilidades, adoita situarse a emerxencia habitacional como un problema que afecta a estudantes, familias novas ou persoas en situación de vulnerabilidade ou exclusión social. O certo é que a falta de vivenda a prezos asumibles xa afecta a persoas cun poder adquisitivo medio e incluso alto. Se as oportunidades escasean nos petos con finanzas saneadas, para as capas cun nivel socioeconómico máis baixo as esperanzas son case nulas. A primeira devasa ten que ver co acceso ás medidas que pretenden amortecer o escandaloso incremento dos custos de vivir. E é que o bono estatal de axuda ao alugueiro, que xestiona a Xunta, cobre ata un 50% do importe, pero só se concede se a renda que paga o solicitante non supera certa cantidade. Na Coruña, o límite é de 600 euros, cifra moi sobrepasada na meirande parte dos distritos da Coruña, segundo o Instituto Galego da Vivenda e Solo.

Son habituais os castings de inquilino: sen fillos, con contratos indefinidos, asalariados e non autónomos.  Hai caseiros que só alugan a traballadores de Inditex

Para percibir a prestación, os ingresos da familia deben ser iguais ou inferiores a tres veces o IPREM (24.318,84 €), entre outros requisitos. Para familias numerosas ou persoas con discapacidade, o importe varía ata catro ou cinco veces o IPREM. Malia que a Xunta expresou a intención de estudar estes límites, a axuda quedou conxelada, como as opcións dos beneficiarios. «Á maioría xa lles dicimos que busquen nos concellos limítrofes, pero os prezos seguen sendo altísimos», detalla a educadora social coruñesa Sara Fernández, especializada en intervención con persoas en risco de desafiuzamento. Xa hai tempo que non ten resposta para quen acode a ela na procura dun teito.

O único que atopan as persoas con rendas baixas ou os perceptores de prestacións é unha morea de requisitos que non poden cumprir: avais, seguros de impago, fianzas abusivas… Son habituais tamén os castings que buscan o inquilino perfecto: sen fillos, con contratos indefinidos, asalariados e non autónomos. Cantos máis integrantes na familia, máis se complica. «Atopas caseiros que só queren alugar a traballadores de Inditex, así está a cousa. A moitos xa lles recomendamos que compartan piso, aínda que non sexan xente nova», sinala a educadora. Este panorama dificulta aínda máis a ausencia dunha política de vivenda pública ou vivenda social efectiva na cidade, onde a bolsa dispoñible está aínda moi lonxe das necesidades da poboación vulnerable, a última das prioridades dunha emerxencia que xa é transversal. «A xente, aínda que queira cambiar de vida, non pode. Están abocados a unha situación cronificada da que non poden fuxir».

A maior costa de Vigo

Se na Coruña a metáfora se constrúe soa atendendo á verticalidade de edificios e prezos, no caso de Vigo ocorre outro tanto. De todas as costas que ten a cidade olívica, incontables ata se converter nun emblema, a do custo da vivenda, e nomeadamente da arrendada, postúlase a ser a máis inclinada. Así o describe Celia, que viu como o caseiro do seu antigo piso incrementou o prezo nun 32% «en menos dun ano».
No caso de Sabela Amil, o seu presuposto nin sequera lle permitiu poñer o pé nunha vivenda. Esta ourensá na vintena, que conseguiu o seu primeiro emprego na pandemia, con 100% teletraballo, tivo que loitar coa empresa pola permanencia desa modalidade, xa que non podía permitirse alugar un piso en Vigo. Malia ter un traballo, as inmobiliarias pedíanlle «si ou si» unha persoa de aval. «Era humanamente imposible, e compartir con descoñecidos non me daba moita confianza. Os soldos, loxicamente, revísanse cada ano, pero os prezos das vivendas escalan máis», observa. «Ao final, a directiva da empresa cedeu porque moita xente somos da miña mesma idade e, pola situación actual, seguimos vivindo cos pais», explica Amil.

As cifras, malia saíren de grandes portais inmobiliarios, non son alentadoras. A cidade olívica é a segunda grande urbe do Estado onde máis aumentou o prezo dos alugueiros no último ano, un 11,8%, só por detrás de Madrid e por diante doutras como Palma, Sevilla, Bilbao ou Barcelona. Son os datos dun estudo publicado en agosto polo portal inmobiliario Fotocasa, que tamén recolle a realidade interanual do mercado do alugueiro noutras localidades galegas. Segundo este informe, só A Coruña supera a Vigo no incremento dos prezos en Galicia (3,4 puntos máis), mentres o custo medio dos alugueiros en ambas cidades se asemella cada vez máis: en Vigo situouse en 9,9 euros por metro cadrado en agosto, só unha décima por baixo do custo de arrendar un piso na Coruña, segundo o reconto de Idealista. En comparación con hai 5 anos, vivir de alugueiro en Vigo é un 24% máis caro. Dende o Sindicato das Inquilinas e da Vivenda en Vigo estiman que o prezo mensual do 80% dos alugueiros da cidade se sitúa entre os 400 e os 2.880 euros. Ao peche deste texto, dos preto de 458 pisos dispoñibles para arrendar na cidade a través dos portais inmobiliarios, só cinco podían alugarse por menos de 500 euros, todos eles microvivendas. «De ningunha maneira podemos sinalar a lei da oferta e demanda como única causa da escalada de prezos», sinala Adolfo Telmo, representante do sindicato, quen observa que «só hai que ver a cantidade de vivenda baleira, como proliferan os pisos turísticos e o xeneralizada que está a práctica da especulación», denuncia.

De especulación no mercado do alugueiro sabe moito Celia López, de 33 anos. Inquilina nun estudio de 40 metros cadrados no centro de Vigo dende 2017, viu como o inmoble no que se instalou mudaba de mans só dous anos despois. «Mercouno un home que tiña unha xestoría na zona. Pensei que era unha especie de favor, porque o propietario anterior vivía no estranxeiro e quería desfacerse do piso. Non podía estar máis errada: o favor íallo facer eu ao novo dono da miña casa», conta esta padronesa. Ao tempo, soubo que o novo propietario mercara outro estudio no mesmo edificio e «polo menos outro máis» no de diante.

Relata como, «de maneira reiterada», o novo caseiro «non se preocupaba dos problemas do piso», como unha inundación que sufriu na cociña un venres pola tarde. «Tiven que chamar á presidenta da comunidade porque o propietario non quería enviar un fontaneiro ata o luns». Durante o confinamento, Celia pediulle a condonación de parte do alugueiro, xa que o peche a collera en Padrón. «Contestoume que os gastos do lixo e da comunidade eran elevados e convidoume a deixar o piso, se quería. Deume a sensación de que quería forzarme a marchar», lembra Celia. Pasada a pandemia, no 2022, subiulle o alugueiro, «de 380 a 400 euros». Foi o último que aturou.

Cando decidiu mudarse, atopou unha realidade «desoladora». «Había moi poucos pisos dispoñibles e todos por riba dos 400 euros», pero ela «xa tiña tomada a decisión». Agora vive noutro estudio, nun edificio ateigado de VUT, pero «cunha caseira máis decente», consólase. Ao pouco de marchar, atopou o seu anterior fogar nun portal inmobiliario, «primeiro, por 450 euros ao mes», pero «aos poucos meses subiu a 500». «O prezo medrou un 32% en só oito meses», asegura.

En Vigo constan unhas 1.800 vivendas de uso turístico, case catro veces máis que as de alugueiro habitacional. É a cidade galega con máis VUT. «Iso xa o di todo. Esta cuestión especulativa está a facerse coa maioría do mercado e dispara os prezos», observa Adolfo Telmo, que pon o acento na necesidade de «loitar colectivamente de maneira organizada». Dende o Sindicato sinalan unha connivencia entre caseiros, «moi ben organizados», e inmobiliarias, ás que culpa duns contratos «inzados de cláusulas abusivas». «Todo isto coa complicidade do Concello de Vigo e a Xunta, que se negan a declarar zonas tensionadas para cumprir coa Lei de Vivenda», censura Telmo.

Chanzos para o futuro

O consistorio de Abel Caballero confirmou hai pouco que o novo Plan Xeral de Ordenación Municipal, pendente de aprobación, ten previstas medidas para limitar as VUT en Vigo co establecemento de «uso residencial con carácter de permanencia». Porén, en agosto, a Xunta destinou 700.000 euros a rehabilitar un edificio no Paseo de Alfonso XII orientado exclusivamente a VUT. Unha axuda enmarcada, ademais, nos fondos Next-Generation. «É inadmisible que se empreguen fondos europeos para subvencionar proxectos privados de alugueiro turístico. A Xunta sitúase claramente ao lado dos caseiros e das inmobiliarias», valoran dende o Sindicato das Inquilinas.

Tamén dende o Concello da Coruña informan que traballan na regulación das VUT, con «varios encontros» mantidos con distintos sectores. En canto ao alugueiro residencial, o Concello solicitou á Xunta hai case un ano a declaración de zona tensionada, unha opción recollida na nova Lei de Vivenda que facilitaría impoñer límites aos prezos dos alugueiros. Con todo, o propósito quedou embrollado nunha disputa burocrática: a Xunta defende que a petición municipal non estaba debidamente xustificada e defínese á espera dunha nova, «oficial», por parte do Concello. Á súa vez, o Consistorio coruñés culpa o Goberno galego da demora.

Mais se se atende ás posibles medidas que se toman dende os concellos, cómpre volver ao caso de Compostela. Para tratar de corrixir o impacto das vivendas turísticas, o anterior goberno socialista en Raxoi decidiu prohibilas no casco histórico e nas rúas lindeiras a través dunha modificación puntual do PXOM. Tras absterse daquela, a actual alcaldesa Goretti Sanmartín decidiu ir máis lonxe. Amais de manter o veto na zona monumental, aprobouse a ilegalización duns 600 pisos turísticos que agora só poderán operar un máximo de 60 días ao ano, sempre que sexan residencia habitual durante polo menos 180 días. Ademais, as vivendas vacacionais deberán estar situadas en baixos ou en primeiros pisos. Aprobada en xuño cos votos en contra do PP, a nova ordenanza provocou unha fractura interna no PSOE local tras o apoio do grupo municipal á iniciativa. Nun xiro inesperado e contrario ao que os socialistas defenden noutros lugares, a executiva municipal do partido solicitoulles aos seus concelleiros que se abstivesen. Tras romper a disciplina, os edís socialistas están á espera da resolución dun expediente disciplinario que podería deixar o PSOE sen representación no concello.

Liortas internas á parte, a nova regulamentación das VUT, cualificada como «vangardista» polo concelleiro de Urbanismo Iago Lestegás, ten como obxectivo reintegrar as propiedades ao mercado do alugueiro residencial. Malia que aínda é cedo para medir o seu impacto, desde a Asociación Galega de Inmobiliarias afirman que está a sumar inmobles á oferta de alugueiro. «De 150 vivendas que adoitaba haber nestas datas en Santiago, que hoxe teñamos 240 é unha suba importantísima. Agora falta un axuste nos prezos. Máis da metade desas vivendas están por riba dos 900 euros», di Vicente Martínez Legaspi, da Inmobiliaria Apóstol.

É nese punto onde tamén quere intervir o goberno municipal coa declaración de zona de mercado residencial tensionado. En xaneiro, o pleno municipal, a proposta do PSOE e de novo co voto en contra do PP, instaba o goberno de Rueda a adoptar esta medida. Segundo a consultora Atlas Real Estate Analytics, ata un 82% dos fogares composteláns están en áreas consideradas como zonas tensionadas.

«A declaración de mercado tensionado, poderían estar xa en vigor se a Xunta quixese», asegura Sanmartín. «Podería facelo directamente, pero pídenos estudos aos concellos para adiar o proceso», como pasou coa taxa turística, que finalmente verá a luz. Consciente de que «a vivenda é un problema fundamental en Santiago», a rexedora subliña que, pese a estar poñendo en marcha medidas para abordalo, como a anunciada creación dunha empresa municipal de vivenda, son outras administracións as que teñen a maior parte das competencias. «O noso obxectivo principal é crear un parque de vivendas en alugueiro a prezos asequibles. Estamos comezando, pero reclamaremos á Xunta a construción de vivenda pública e buscaremos o financiamento e a colaboración con entidades».

As cidades galegas enfróntanse a un reto crucial nos vindeiros anos: demostrar se son capaces de equilibrar o seu crecemento turístico coa protección dun recurso tan fundamental como a vivenda. A crise do alugueiro pon o mundo ao revés e o espazo entre paredes semella cada vez máis e máis estreito, ata case non dar respiro. Vivir custa caro.